Przychód z najmu gdy otrzymano zaliczkę

Ustalenie okresu sprawozdawczego ma wpływ na moment powstania przychodu z najmu.

Według ogólnej zasady wynikającej z art. 12 ust.4 pkt 1 ustawy o CIT do przychodów nie zalicza się m.in. pobranych wpłat na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. A więc wpłacona zaliczka na poczet dostaw lub usług, które zostaną wykonane w innym okresie sprawozdawczym niż pobrano zaliczkę nie stanowi przychodu podatkowego. Okres sprawozdawczy to okres za który rozliczana jest należność za towar lub usługę i może to być m.in. miesiąc, kwartał albo rok.

Zgodnie z art.12 ust.3 a ustawy o CIT jako moment powstania przychodu z działalności gospodarczej uważa m.in. dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności. Stosownie do art. 12 ust. 3c ustawy o CIT, jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych to przychód powstaje w ostatnim dniu okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Organ skarbowy w najnowszej interpretacji z dnia 21 maja 2021 roku, sygn. 0111-KDIB1.2.4010.85.2021.1.SK, wskazał, że „zaliczki wpłacone przez klientów przed wykonaniem usługi najmu (na poczet usług, które będą wykonane w następnych okresach sprawozdawczych) nie stanowią, zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT, przychodu w momencie ich otrzymania.(…) w odniesieniu do usług, świadczonych w następnych okresach sprawozdawczych, w stosunku do okresu, w którym spółka pobrała zaliczkę, przychód należy rozpoznać w momencie zakończenia świadczenia usługi najmu, zgodnie z art. 12 ust. 3a ustawy o CIT. Jedynie w przypadku, gdy usługa najmu jest wykonana w tym samym okresie sprawozdawczym (miesiącu), w którym została otrzymana zaliczka, to wyłączenie z art. 12 ust. 4 pkt 1 nie będzie miało zastosowania.(…) w takim przypadku, na gruncie art. 12 ust. 3a ustawy o CIT, przychód powstanie w okresie sprawozdawczym, w którym została pobrana zaliczka.”

Wobec tego w ocenie organu skarbowego moment rozpoznania przychodu z najmu zależy od okresu sprawozdawczego określonego w umowie najmu. W praktyce najem jest zwykle rozliczany w okresach miesięcznych. Wobec tego jeśli doszłoby do zakończenia usługi najmu w tym samym miesiącu co otrzymana zaliczka na poczet najmu, to wówczas zaliczka będzie stanowiła przychód podatkowy w tym miesiącu, w którym ją otrzymano.

Lidia Rubińka, Konsultant w Dziale Doradztwa Podatkowego BDO