Najem prywatny na nowych zasadach

Od najmu prywatnego obowiązkowo trzeba płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art.10 ust.1 pkt 3 i pkt 6 ustawy o PIT źródłami przychodów jest najem z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Oznacza to, że najem stanowi samodzielne źródło przychodów, a jeśli jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej to wynajmujący osiąga przychód z tej działalności.

Od 1 stycznia 2023 roku wynajmujący mieszkania prywatnie nie rozliczą już kosztów uzyskania przychodu. Nie mogą też amortyzować wynajmowanego mieszkania. Najem prywatny w świetle nowych przepisów może być opodatkowany wyłącznie zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych. Stawka podatku wynosi 8,5% przychodu albo 12,5% od nadwyżki przychodu ponad 100 tys. zł.

Podatnicy, którzy wynajmują lokal mieszkalny w ramach działalności gospodarczej również nie mogą amortyzować tego lokalu. Zmiana przepisów spowodowała, że wynajęty lokal mieszkalny nie podlega amortyzacji, a więc odpisy amortyzacyjne nie będą kosztem uzyskania przychodów.

Na podstawie art.22 c pkt 2 ustawy o PIT amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawione albo wynajmowane na podstawie umowy zwane środkami trwałymi.

Wątpliwości może powodować kwestia zaliczenia w koszty uzyskania przychodów wydatków na remont lokalu mieszkalnego. W rozumieniu art.22 g ust.17 ustawy o PIT jeśli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku m.in. adaptacji, modernizacji i suma tych wydatków w roku podatkowym nie przekroczy 10 tys. zł to wydatki te spowodują powiększenie wartości początkowej lokalu. Wydatki modernizacyjne nie będą ujęte w kosztach uzyskania przychodu poprzez odpisy amortyzacyjne. Na podstawie art. 23 ust.1 ustawy o PIT wydatki remontowe będzie można bezpośrednio zaliczyć w koszty podatkowe w momencie odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, nawet jak zwiększyły jego wartość początkową.
Po wycofaniu lokalu mieszkalnego z działalności gospodarczej na cele prywatne można najem zakwalifikować do najmu prywatnego i przychód opodatkować podatkiem zryczałtowanym. Zasady opodatkowania i amortyzacji lokali użytkowych nie uległy zmianie. Odpisy amortyzacyjne lokalu użytkowego w dalszym ciągu mogą stanowić koszt uzyskania przychodu.

Lidia Rubińska, Konsultant w Dziale Doradztwa Podatkowego BDO