Nie boję się rozliczenia Mieszkania Plus

Z Arturem Soboniem wiceministrem inwestycji i rozwoju, odpowiedzialnym m.in. za budownictwo, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne oraz mieszkalnictwo rozmawiają Maciej Wośko i Szymon Szadkowski

Jesteśmy na progu kampanii wyborczej w Polsce. Nie boi się pan, że opozycja postawi zarzut, że była obietnica „zbudujemy 100 tys. mieszkań w ramach Mieszkanie Plus do końca roku”, a mamy ok. 500 oddanych lokali. Pan się będzie tłumaczył?

Artur Soboń: Nie boję się takiego zarzutu, choć zakładam z pewnością, że może się pojawić. To dlatego, podczas posiedzenia połączonej komisji infrastruktury i samorządu przedstawiłem krok po kroku, każdą lokalizację, w której budowane są osiedla w ramach programu Mieszkanie Plus. To było dla opozycji dużym zaskoczeniem, bo przygotowali się do ataku pod kątem skali. Obecnie w ramach tego programu mamy 28 tys. mieszkań w realizacji i to są inwestycje, które mają zapewnione finansowanie i całość formalności w TFI. Są to mieszkania na różnym etapie realizacji, w części z nich wręczamy już klucze, za chwilę oddamy kolejne, jak w Gdyni czy Wałbrzychu, inne są w różnej fazie projektowania i budowy. Do końca pierwszego półrocza tego roku złożymy wnioski do TFI o finansowanie na kolejnych mieszkań, w sumie będzie to 50 tys. mieszkań. Po nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości uruchomimy kolejne inwestycje. Już dzisiaj mamy grunty i lokalizacje na kolejne 63 tys. mieszkań. Jestem przekonany, że jesienią kiedy opozycja powie „sprawdzam”, to pokażemy te realizacje. One będą na różnym stopniu zaawansowania, ale wszystkie w toku – i to będzie z pewnością ponad 100 tys. mieszkań.

Czeka nas nowela prawa budowlanego, a także zmiana przepisów dotyczących Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN), do tego zmiany w przepisach o użytkowaniu wieczystym – to potężne prace legislacyjne i to w roku wyborczym. W pana resorcie, ba… na pana biurku, spotkały się prawie wszystkie programy społeczne w resorcie inwestycji i rozwoju. Czy rząd zdąży do końca kadencji wprowadzić te wszystkie ustawy?

Co do zmian w prawie budowlanym nie widzę zagrożeń, wszystkie prace idą zgodnie z harmonogramem. KZN jest już po drugim czytaniu, domkniemy ten cały pakiet legislacyjny wkrótce, bo nowele są po prostu reakcją na pojawiające się wyzwania, obserwacje związane z funkcjonowaniem nowych przepisów, zmieniający się rynek…

Jeśli ktokolwiek porównuje sytuację na rynku z rokiem w którym ogłaszany był program Mieszkanie Plus, czyli w 2016 roku, a rokiem 2019, to oczywiście porównuje nieporównywalne. Przede wszystkim wzrosły koszty pracy, koszty materiałów budowlanych, do tego dochodzi zmniejszenie podaży gruntów i ich cena, i wzrost cen nieruchomości. Musieliśmy dostosować ramy prawne do zmieniającej się sytuacji rynkowej, stąd nowele różnych ustaw. Program Mieszkanie Plus jest realizowany w ścisłym związku z sytuacją rynkową. My po prostu dostosowaliśmy ten program do realiów i na tym polegają zmiany ustawy o KZN. Z jednej strony mamy wszystkie informacje o zasobach gruntów państwowych przydatnych pod zabudowę mieszkaniową, z drugiej rozwiązaliśmy problemy związane z czynszami regulowanymi, stosując dopłaty do czynszów. Daliśmy też możliwość tworzenia spółek celowych z podmiotami zarządzającymi funduszami kapitałowymi, jak właśnie PFR Nieruchomości.

Czy w realizacji Mieszkania Plus może przeszkodzić wzrost kosztów pracy, brak rąk do pracy na budowach czy wzrost kosztów materiałów budowlanych?

Wydaje się, że okres rozchwiania rynku mamy za sobą. Dziś, biorąc te czynniki pod uwagę, sytuacja jest bardziej ustabilizowana niż dwa lata temu, a programu mieszkaniowego nie należy oceniać na jedną czy dwie kadencje.  W tej chwili buduje się w Polsce ponad 178 tys. mieszkań, więcej budowaliśmy tylko w latach 70. ubiegłego wieku. Dzisiaj nie brakuje firmom budowlanym pracy na rynku. Program Mieszkanie Plus jeśli będzie funkcjonował stabilnie, przez kolejną dekadę, to z pewnością będzie stabilizował sytuację na całym rynku mieszkaniowym i budowlanym. My natomiast, operacyjnie jesteśmy w stanie reagować na bieżącą sytuację na rynku. Nie obawiam się tych barier.

Dlaczego potrzebne są zmiany w całkiem niedawno uchwalonej ustawie o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność? Rozumiemy – operacyjne reagowanie na bieżąca sytuację, ale czy to reakcja na postawę niektórych samorządów i opóźnienia w realizacji założeń ustawy?

W przypadku tej ustawy mamy problem nie tyle ze złą wolą urzędników czy złymi przepisami; ta ustawa przede wszystkim odsłania bałagan prawny, jaki jest w Polsce w nieruchomościach. Przepisy, które wprowadziliśmy wymuszają niejako uporządkowanie tej sytuacji, szczególnie w dużych miastach. Tam, gdzie można od razu wydać zaświadczenie o przekształceniu problem jest mniejszy, gdyż w mniejszych miastach jest bardziej klarowna sytuacja na gruntach oddanych dotąd w użytkowanie wieczyste. W dużych miastach, gdzie zabudowa mieszkaniowa, chociażby w ramach działalności spółdzielni mieszkaniowych, powstawała często na ogromnych obszarach gruntów przekazanych spółdzielniom pod zabudowę, przykłady bałaganu można by mnożyć. Choćby droga publiczna, która przebiega przez nieruchomość zabudowaną na cel mieszkaniowy i blokuje nieruchomość, która ma być przekształcona, powinna być już dawno wydzielona i przejęta przez samorząd, a ta ustawa to wreszcie wymusza.

Jedno chciałbym podkreślić bardzo wyraźnie – od 1 stycznia 2019 roku wszyscy staliśmy się właścicielami, a zaświadczenie tylko to potwierdza. Jest dokumentem pozwalającym dokonać odpowiednich zmian w księgach wieczystych. Jednak to formalność – bo z założenia właścicielami gruntu staliśmy się z mocy ustawy od początku tego roku.

Ta ustawa jest skonstruowana na dwóch filarach: pierwszy to swoboda w określeniu zadań samorządów, a po drugie żeby własność nie była pustą obietnicą, żeby nie dać w przyszłości nikomu żadnego powodu do podważenia tych przepisów przez Trybunał Konstytucyjny.

Jakie zatem zmiany zostaną zapisane w noweli ustawy o prawie własności ?

Wszystkie zmiany, jakie wkrótce zaproponujemy ograniczą swobodę w stosowaniu tych przepisów. Jeśli cudzoziemiec miał zgodę na zakup mieszkania, to z założenia będzie miał również zgodę na zakup udziału w prawie do gruntu a zatem nie musi uzyskać teraz zgody na przekształcenie tego udziału w gruncie, czyli nie będzie musiał przechodzić całej procedury biurokratycznej w kilku urzędach. Jeśli przedsiębiorca nie złożył oświadczenia, aby nie „wpaść” pod działanie przepisów o przekroczeniu progu pomocy publicznej, to z góry za niego zrobi to organ potwierdzający przekształcenie, zakładając od razu dłuższy termin spłaty. W noweli rozwiążemy też kontrowersyjne przypadki z praktyki, kiedy samorząd wykluczał grunt z przekształcenia z powodu zabudowy budynkami usługowymi, towarzyszącej celowi mieszkaniowemu. Ustalimy dopuszczalny procentowy limit innego rodzaju zabudowy na gruntach mieszkaniowych i tylko przy przekroczeniu tego limitu będą potrzebne podziały nieruchomości w celu wydzielenia budynków o funkcji innej niż mieszkaniowa.

Ponieważ nie wszystkie samorządy uchwaliły stosowne bonifikaty, zapiszemy w noweli jakie grupy społeczne, będą objęte 99 proc. bonifikatą, bez względu na to czy właścicielem gruntu był Skarb Państwa czy samorząd. Przede wszystkim chcemy żeby to byli niepełnosprawni, kombatanci, inwalidzi wojenni czy rodziny wielodzietne.

W tej noweli wprowadzamy też przepisy rozwiewające wątpliwości, że ktoś „zapłaci podwójnie”, a także, że jeśli dostanie zaświadczenie w kolejnym roku ze względu na opóźnienia w samorządach, bonifikata należna z poprzedniego roku będzie utrzymana. Chcemy ograniczyć samorządom możliwość manipulowania tymi przepisami.

Na jakim w tej chwili etapie są prace związane z przekształceniem użytkowania wieczystego dla firm i instytucji?

Przekształcenie na razie objęło 2,5 mln osób prywatnych na gruntach mieszkaniowych. Gdybyśmy jednocześnie jeszcze przekształcali prawa 4 mln pozostałych użytkowników gruntów tj. np. przedsiębiorstwa, grunty kościelne, stowarzyszenia – administracyjnie pochłonęłoby to zbyt wiele wysiłku. A to prowadzi do bałaganu. To, że rozłożyliśmy na etapy pokazuje, że mieliśmy rację – skala operacji nawet dla tych 2,5 mln osób, jest gigantyczna. Kolejne 4 mln różnego rodzaju instytucji fizycznie byłoby niemożliwe do obsłużenia w tym samym czasie.

Wyciągamy wnioski, uczymy się na przekształceniu „mieszkaniówki”. Już przygotowujemy się do nowych rozwiązań, bo już teraz na gruntach o różnorodnej zabudowie szczególnie na gruntach spółdzielni mieszkaniowych  trzeba wydzielić np. sklepy czy punkty usługowe. Przecieramy szlaki.

Przygotowujemy międzyresortową grupę ekspertów, bo całkowita likwidacja użytkowania wieczystego wymaga zmian w kilkudziesięciu ustawach. To jest praca zmierzająca do tego, by w kolejnej kadencji wyjść już z konkretnym rozwiązaniem w zakresie całkowitej likwidacji instytucji prawnej – użytkowania wieczystego.

Zmierzacie też do ułatwień dla budujących. Szykują się zmiany w prawie budowlanym i geodezyjnym…

Tak rzeczywiście. Jest kilka proobywatelskich propozycji w zakresie prawa budowlanego. Nowe przepisy będą wymagać od inwestora przedłożenia na etapie pozwolenia na budowę uproszczonego projektu budowlanego. Natomiast dokumentacja techniczna, zawierająca między innymi rozwiązania konstrukcyjne i instalacyjne, będzie składana na etapie zawiadomienia o zakończeniu budowy robót budowlanych lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie w nadzorze budowlanym. To sprawi, że realizacja inwestycji będzie przebiegać sprawniej i szybciej.

Na szybszą pracę urzędów ma mieć również wpływ zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę montażu instalacji gazowych wykonywanych wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku, czy naziemnych tarasów przydomowych o powierzchni zabudowy do 35 mkw. Z obowiązku zgłoszenia zwolnione będą też np. huśtawki w parku i inne obiekty tzw. małej architektury w przestrzeni publicznej. Te zmiany mogą realnie wpłynąć na mniejszą liczbę wniosków i sprawniejszą pracę urzędów. Liczba dokumentów dotyczących budowy domu jednorodzinnego i budynków wielorodzinnych, przetwarzanych przez administrację, powinna zmniejszyć się o 50 proc. W tej chwili rocznie do urzędników trafia ok. 18 mln stron dokumentów.

Projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo Budowlane zakłada również wprowadzenie granicznego, pięcioletniego terminu dla stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Ma to ukrócić niepewność związaną z utratą pozwolenia na budowę nawet po kilku latach od zakończenia budowy i przystąpieniu do użytkowania, np. zamieszkania w danym budynku. Nowe rozwiązania mają sprawić, że po pięciu latach od doręczenia lub ogłoszenia pozwolenia na budowę nie będzie można go podważyć i w konsekwencji utracić. Liczymy tu na zwiększenie pewności inwestora, co przełoży się na większą liczbę inwestycji.

Dużo kontrowersji wywołuje zapis legalizujący samowolki budowlane, które są użytkowane przez minimum 20 lat.

Do tej pory, by zalegalizować budynek, należało udowodnić zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy. W wielu przypadkach, jest to obecnie niemożliwe, ponieważ część budynków powstawało jeszcze przed uchwaleniem planów i warunków zabudowy. Teraz chcemy uporządkować sytuację. Wprowadzamy stały mechanizm, w którym warunkiem skorzystania z uproszczonej, bezpłatnej procedury legalizacji budynku będzie przedstawienie ekspertyzy technicznej potwierdzającej możliwość bezpiecznego użytkowania danego obiektu i geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Podkreślam, że wobec takiej nieruchomości nie mogło i nie może toczyć się żadne postępowanie legalizacyjne lub naprawcze.

Właściciel samowolnie wybudowanej nieruchomości nie wykonuje okresowych kontroli stanu technicznego tak zrealizowanych obiektów, nie dokonuje żadnych zmian (np. przebudów, remontów) zgodnie z wymaganymi przepisami i procedurami, w ten sposób wypada poza formalny obieg; my chcemy wprowadzić wreszcie termin graniczny, czyli 20 lat.

Konieczne jest więc zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania tych obiektów, biorąc pod uwagę, że według szacunków Powiatowych Inspektorów Nadzoru Budowlanego, samowolnie wybudowanych budynków lub ich części, w całej Polsce może być nawet około 500 tys. Bezpieczeństwo użytkowania jest podstawowym wymogiem, który powinien spełniać każdy obiekt budowlany.

Nowe przepisy ukrócą także takie absurdy jak np. wydawanie pozwoleń na budowę dla... paczkomatów.

Dlaczego wstrzymano prace nad ustawą o planowaniu zagospodarowania przestrzennego i projektem kodeksu urbanistyczno–budowlanego?

Wszyscy, w tym zespół ekspertów złożony z architektów, inżynierów, pracowników samorządów i inwestorów pracujący nad zmianami, zgodnie przyznali, że zmiana 140 różnych ustaw w ramach jednego kodeksu, nie ma jednak sensu. Rozpoczęliśmy zatem prace nad zmianami systemowymi w poszczególnych ustawach. Za chwilę zakończymy prace na nowymi przepisami związanymi z planami zagospodarowania przestrzennego.

Jakie zmiany?

Będzie to na przykład obowiązek dla gmin stworzenia planu ogólnego, który będzie posiadał bardzo ograniczony zakres i będzie wskazywał tereny pod zabudowę i tereny, które nie są pod zabudowę. Dopiero bardziej szczegółowe plany, będą określały szczegółowe funkcje terenów i sposoby ich zagospodarowania dając możliwość samorządom uszczegółowienia zapisów  planu ogólnego. Tam gdzie plany już są, nie będą zmieniane. Będą też wprowadzane standardy urbanistyczne. One będą w szczególnych przypadkach pozwalały na uzupełnienie istniejącej zabudowy, bez konieczności sporządzania planu zabudowy. Uprościmy też kwestie środowiskowe, które mocno zwykle wydłużają proces tworzenia planu i proces inwestycyjny.

Czy nowe przepisy zmienią sytuację, w której najpierw stawia się budynki, a potem myśli o drogach ulicach, całej infrastrukturze społecznej?

Wprowadzamy możliwość zawarcia umowy najpierw urbanistycznej, a potem realizacyjnej, inwestora z samorządem, by uniknąć właśnie takich sytuacji, w której buduje się bez odpowiedniej infrastruktury. Gmina będzie w stanie narzucić pewne warunki zabudowy. W ramach tej umowy dzielą się obowiązkami z inwestorem – by wokół osiedli były drogi, by trafiła tam komunikacja, by nie powstawały już biurowe Mordory – bez dróg, miejsc postojowych, odpowiedniej komunikacji…

Rozumiem, że inwestycja komercyjna będzie obwarowana też sankcjami, tak jak w przypadku specustawy mieszkaniowej, gdzie w razie niedotrzymania warunków umowy przez inwestora, budowa może zostać nieodebrana, a przez to niedopuszczona do użytku?

Rzeczywiście, zarysy tych przepisów opierają się na koncepcji urbanistyczno–architektonicznej, która jest dużo lepsza niż dzisiejsza decyzja o warunkach zabudowy, która wreszcie odejdzie w niebyt.

Kiedy realnie ma szanse wejść w życie ta ustawa?

Myślę, że na przełomie sierpnia–września mogłaby być przyjęta przez rząd i w październiku przyjęta przez parlament, tak by wejść w życie jeszcze w tej kadencji.

Dziękujemy za rozmowę…

Maciej Wośko, Szymon Szadkowski, Gazeta Bankowa